買房可以說是市民生活中的一件大事，每個家庭都希望把錢用在刀刃上，買一套物有所值的好房子。特別是隨著各項利好政策的陸續(xù)出臺，很多此前被抑制的市場需求得到釋放，市場活躍度快速提升。怎樣才能選購一套讓人滿意的住宅？淡市到底適不適合換房置業(yè)？記者總結(jié)房屋交易的八個基本定律，為讀者購房提供參考和指導。
定律一 淡季購房是好時機
由于丈夫工作調(diào)動的原因，住在天津西青區(qū)梅江康城的王萌和丈夫有了購置新房的想法。“原來他在西青開發(fā)區(qū)工作，上班很方便。但調(diào)到河北區(qū)以后，每天開車上下班不僅耗在路上的時間多，油費也是不小的挑費。而且我的娘家也在河北區(qū)，如果能搬過去生活上會相對方便些。”王萌告訴記者，她有了購房打算后也看了不少二手房，但看到市場的走勢和不斷推出的政策就有些舉棋不定。“想等房價降降再買，但一直等下去也不是個辦法，究竟該怎么辦呢.”和市民王萌有相同困惑的人不在少數(shù)。
張玉分析認為，這里有一個常識性認識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子則是一件相對容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質(zhì)各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標準的房子機會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子就沒那么容易。如果除去這個認識，單純從市場走向來看，淡季是購房者置業(yè)的一個好時機，因為淡市時的投資者、炒房者會大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機會，而且價格也趨于理性，買房會比較占便宜。
定律二 利率總是會變的
2015年11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應降低，給有買房需求的百姓帶來實惠。這讓很多市民認為投資房地產(chǎn)市場的時機已經(jīng)到來。但業(yè)內(nèi)人士則普遍認為，降息或者加息主要是對市民的心理影響作用較大，而實際影響作用則相對較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過很多次的降息。但其實在經(jīng)濟社會中，加息或者降息都是常態(tài)，對日常生活帶來的變化有限。對利息的變化應該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看。從一個長時間的范圍來看，利息有高也有低，不宜成為影響置業(yè)的首要因素。
讓我們來算一筆賬。根據(jù)測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計算。如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對于一個普通家庭而言，這個數(shù)目可能只是一頓飯或者一件衣服的價格，并不會對日常生活品質(zhì)造成影響。
張玉認為，置業(yè)的關(guān)鍵還是要考慮機會成本、資金流動性以及支付能力。如果購房者手中有充足的資金來購房，或者資金的流動性相對順暢且有購房打算，那么可以在銀行降息時選擇合適的房源出手。但這個購房決策應該是建立在自身支付能力的基礎(chǔ)上，而不是盲目跟風，以“占便宜“的心態(tài)進入市場。一旦超出實際經(jīng)濟能力，很有可能會因還貸壓力影響未來的生活品質(zhì)。
定律三 買房應關(guān)注區(qū)域供應量
購房者在買房時，除了要關(guān)注交通、配套設施、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商品牌等因素外，還應考量樓盤在該區(qū)域內(nèi)的整體供應量。“一手樓供應多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，在二手房供應較多的區(qū)域則更適合購買。”
張玉分析認為，當市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓。這個定律的主要依據(jù)是市場供應者總是既包括，也包括小業(yè)主。“在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當一手樓供應量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格會相對合理，對于購入新房的購房者則相對合適；而當一手樓供應量減少的時候，面對市場需求，就可能會出現(xiàn)個人賣家囤貨居奇，價格非理性上漲的情況。”
定律四 淡市時也可將多余房子賣出
市民李女士在河東區(qū)泰興南路附近擁有一套婚前購買的77平方米的一室房源。2015年年初結(jié)婚后，李女士的房屋一直處于空置狀態(tài)，她原準備將其賣掉后為父母改善下居住條件，但由于市場活躍度不高，看房人給出的價格始終無法達到她的預想。“我希望房子的價格不低于130萬，但目前來看這至少要降5-8萬”。
針對李女士的情況，張玉分析認為，對于中小投資者來說，即便是淡季，賣房也是相對劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費用成本。從李女士自身的情況來看，其自身并不是資金充裕的購房者，需要通過賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，應該適當降低心理預期價格。因為即使是淡市時，持有房屋的成本也不會減少，及時將多余且閑置的房屋賣出有利于為下一步投資置業(yè)計劃提供空間和資金。
定律五 房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補償
眼下對于買家，還有一個心理負擔，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？談到這個問題，首先需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分。目前的房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調(diào)整重點是打擊投機炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將這點稅費在買賣交易中完成補償。
定律六 空置的房子要馬上出租
經(jīng)常聽人這么說：“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著。”乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣。有些人認為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣房子之間徘徊。
李先生于2013年投資購買了一套位于津濱大道附近的一套90平方米兩居室，由于考慮賣出，房子一直處于未裝修狀態(tài)。但該區(qū)域內(nèi)二手房源供應相對較多，房屋一直沒有成交。11月底，李先生接到中介打來的電話，稱有一家人正在尋找毛坯房作為倉庫，咨詢其是否愿意將房子出租，租金價格在每個月600元。盡管價格相對較低，但最終李先生決定先出租一段時間，“新房前兩年的供暖費都已經(jīng)交了，每個月近200塊錢的物業(yè)費也交著，都是成本。而且出租毛坯房不用準備家電和家具，省事一些。”
張玉分析認為，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。
定律七 換房不受淡旺市影響
2015年10月份以來，改善性需求逐漸成為市場活躍的主角，特別是在二手房市場表現(xiàn)搶眼。在業(yè)內(nèi)看來，“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少準備換房的人處在觀望情緒中，遲遲不敢出手。
業(yè)內(nèi)人士認為，對于那些有換房需求的購房者來說，無需過多考慮淡旺季的因素。一般來說，自住型的購房需求不會受到市場大形勢影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預期不會變化太大的情況下，應該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機會。
這個規(guī)律主要適用于非投機的自住房。“不管房地產(chǎn)市場是買方市場還是賣方市場，對于需要換房的購房者來說，他自身都涉及一個買賣身份的轉(zhuǎn)變。因此整體情況對個人的影響不會特別大。如果在賣房時讓渡了部分利益，那么在購房時也會相應地有所收益，因此心理落差不用過大，最重要的是尋找到適合自己的房源，滿足換房需求。”
定律八 二手房應珍惜每個交易機會
在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持的局面，張玉在接受采訪時表示，在她的實際工作中，遇到的這類情況幾乎會占到交易總數(shù)的30%。“很多人打算賣房來到中介后，工作人員會根據(jù)其房源所在區(qū)域成熟度、區(qū)域供應量、樓盤年份以及房源本身的情況做一個評估，給出一個市場相對認可的價格。但在實際交易過程中，除了特別著急賣房的人以外，大多數(shù)房主都會選擇在這個價格上提高一些。”而對于買方來說，購房之前會對自己感興趣的區(qū)域房源多方詢價，并希望購買價格能更接近自己的心理預期，這就形成了一個買賣雙方博弈的情況。
“以海光寺附近的一處老小區(qū)房源為例，一位賣家39平方米的獨單掛牌價格定為85萬，盡管期間有不少人來商量價格，但是房主就堅持一分不少。直到房源進入市場4個月之后，房主才意識到自己的價格超出市場預期，最終通過調(diào)整，以80萬的價格成交。”張玉分析稱，二手房選擇出手時機要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。一旦錯過機會，損失更大。