評價一幢寫字樓品質(zhì)的高低，有一個最簡單而直觀的辦法就是看它已經(jīng)入駐的企業(yè)類型和性質(zhì)。

　　

　　在對武漢寫字樓產(chǎn)品進行市場價值分析時，我們看到不少的發(fā)展商、投資者仍在過度的關(guān)注項目地段、硬件配置、樓宇高度、建筑體量等傳統(tǒng)要素。

　　

　　作為寫字樓市場價值保證及提升的重要因素之一——物業(yè)管理服務(wù)卻一直未被得到足夠的重視，甚至是一直被忽視。

　　

　　從戴德梁行新近發(fā)布的《2013年上半年度房地產(chǎn)市場研究報告》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，武漢市目前購買或租用高端寫字樓的客戶中占據(jù)絕大部分的主要為全國性企業(yè)和外資企業(yè)，這些類型的企業(yè)比較關(guān)注企業(yè)形象，物業(yè)租金承受能力比較強，因此他們除了對寫字樓的硬件配置有較高要求外，同時對寫字樓的軟件配置的也有非常高要求，尤其是物業(yè)管理服務(wù)。

　　

　　武漢欠缺國際化標(biāo)準管理 細節(jié)決定好服務(wù)

　　

　　“等待電梯的時間是否不超過30-40秒、空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)是否達到辦公人數(shù)的標(biāo)準、樓層的男女廁所的比例是否更具人性化。”一連串地發(fā)問過后，專家明確指出：優(yōu)質(zhì)寫字樓在硬件配置方面是否注重細節(jié)，軟件配置方面是否注重專業(yè)細致的服務(wù)，這對寫字樓的價值都會產(chǎn)生直接的影響。

　　

　　好的服務(wù)不分輕重和大小，關(guān)鍵著眼于細節(jié)，要體現(xiàn)人性化管理。試想一下，早間8:00－9:00，當(dāng)你步入大堂，管理中心的管理層人員已經(jīng)等候在大堂恭迎你，同時安管人員在大堂正門引導(dǎo)交通，客服人員在電梯廳疏導(dǎo)乘客；中午11:30－12:30，客服人員在大堂電梯廳及員工餐廳等區(qū)域疏導(dǎo)及問候你，為你營造一個高效、有序的環(huán)境。下午17:30－18:00，客服人員在寫字樓大堂恭送你，感謝這一天你對他們服務(wù)的支持與幫助時，你一天的心情都會是美好的。

　　

　　就目前武漢新近入市的寫字樓來看，硬件配置并不差，但是卻欠缺國際化標(biāo)準的專業(yè)管理。他列舉說，隨著越來越多的外資跨國企業(yè)進駐武漢市場，這類型企業(yè)的辦公需求與國內(nèi)企業(yè)截然不同，就例如辦公時間就有很大的差別。而目前武漢寫字樓的管理模式基本沿用的是國內(nèi)的傳統(tǒng)的運作模式，并不能最大限度滿足他們的實際需求。

　　

　　現(xiàn)代樓宇的智能化程度不斷提高，對于物管公司的要求也會越高。

　　

　　“大家可能會留意到在北上廣深一些高端的5A甲級寫字樓，晚間10點時寫字樓里依然樓燈火通明，大家可千萬不要誤會是以為忘記關(guān)燈了，其實有很多的外資跨國企業(yè)，如美國公司，他們的辦公時間跟我們國內(nèi)的企業(yè)是大有不同的，因此，對于有這種類型企業(yè)進駐的寫字樓，應(yīng)該提供的是一種24小時不間斷服務(wù)的管理模式。”

　　

　　武漢高端寫字樓物管費為28-30元/平米/月

　　

　　然而，高標(biāo)準的物業(yè)服務(wù)，是否需要支付昂貴的物業(yè)管理費呢？

　　

　　專家介紹說，目前武漢市高端寫字樓物管費為28-30元/平米/月，完全可以承受這樣的服務(wù)標(biāo)準。

　　

　　在高端寫字樓實施高規(guī)格的物業(yè)管理服務(wù)，關(guān)鍵因素之一在于是否能根據(jù)項目自身的特性及需求制定合理的物業(yè)管理運作模式，并且在運行的過程中一方面嚴格進行成本控制，另一方面實行超前管理，防范管理風(fēng)險，以最大限度保障業(yè)主及客戶的利益。

　　

　　除此之外，現(xiàn)有高端寫字樓中有部分項目屬于單一業(yè)權(quán)的性質(zhì)，這類型的項目只租不售，業(yè)主方為了確保寫字樓收益的最大化，會非常注重寫字樓的可持續(xù)發(fā)展及價值提升，業(yè)主方會在向客戶收取的租金中合理的劃分出一部分用于項目的維護的改善，既能很好的保障寫字樓的正常運行，更能實現(xiàn)寫字樓的可持續(xù)發(fā)展，以確保更好的收益回報。”

　　

　　專家表示，商業(yè)物管其實是對商業(yè)資產(chǎn)的管理。需要從商業(yè)項目的長遠考慮，不僅要滿足物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理的需要，更要兼顧投資者的收益。實現(xiàn)客戶價值和企業(yè)效益的同步增長。

　　

　　在兩者兼顧的同時，要考慮如何提升整個商用物業(yè)的價值，提高出租率。良好的物業(yè)管理，能夠使物業(yè)保值增值，科學(xué)的資產(chǎn)管理，能夠為客戶創(chuàng)造價值。這也表明，商業(yè)物管公司需要深入地參與到商業(yè)項目的運營當(dāng)中，是將商用物業(yè)當(dāng)做一項資產(chǎn)在管理，所涵蓋的內(nèi)容也比住宅物管復(fù)雜得多。

　　

　　地鐵的開通對沿線寫字樓租售影響不大

　　

　　不少投資者認為，武漢地鐵二號線的開通，將給地鐵沿線寫字樓會帶來直接影響。對此，專家們并不贊同。“的確寫字樓投資有幾方面的因素確實被很多的投資者所關(guān)注，例如地段、交通、配套等，但據(jù)我觀察，目前武漢開通不久的地鐵二號線，暫時對沿線寫字樓租售并沒有產(chǎn)生較大的影響。”

　　

　　專家認為，武漢市目前的寫字樓較為集中在幾個成熟的商圈，例如建設(shè)大道金融街商圈、武廣商圈、中南商圈及一些新興的商圈，但目前地鐵二號線包括之前的輕軌一號線事實上并未能完全覆蓋現(xiàn)有成熟商圈，而其他新興商圈目前也處于一個培育階段，還未能形成明顯的影響，因此目前對寫字樓的租售并未產(chǎn)生較大影響。